Att omvandla äldre byggnader, som uttjänta magasin, till bostäder och kontor har betydelse både ur miljö- och byggnadshistoriskt perspektiv. För att sådana projekt ska vara ekonomiskt möjliga krävs dock nya finansieringsmodeller och förbättrad dialog, enligt forskare vid Malmö universitet.
Med stöd från Byggrådet har bygg- och fastighetsforskare vid Malmö universitet genomfört en förstudie som lett till rapporten Målkonflikter och utmaningar vid transformation av byggnader: En förstudie om konvertering av existerande byggnader till bostäder och kontor.
– Största utmaningen med de här projekten är att de är förenade med stora risker. Lyckas man inte hitta modeller där man får lönsamhet i det, är det oftast inte intressant för entreprenören, säger Niclas Andersson, byggforskare vid institutionen för materialvetenskap och tillämpad matematik på Malmö universitet.
Nya finansieringsmodeller behövs
– När det gäller omvandling till bostadsrätter har det framkommit att relationen mellan bank och byggföretag är avgörande. Ska man bygga om idag kräver banken att en viss andel av bostäderna är sålda som säkerhet innan renoveringen startar. Det upplägget är inte alltid anpassat till transformationsprojekt, och byggföretagen önskar därför andra finansieringsmodeller, konstaterar Karin Staffansson Pauli, fastighetsforskare vid institutionen för urbana studier på Malmö universitet.
En annan utmaning är att nya byggnadsregler möter äldre standarder. Idag används digitala modeller där dimensioner kan beräknas på millimetern. Gamla hus kan däremot ha satt sig, väggar kan vara sneda och golv luta, vilket gör att digitaliseringsprocessen blir svår att tillämpa och kan öka kostnaderna jämfört med nyproduktion, framhålls i rapporten.
Fyra pågående projekt i Skåne
Studien utgår från fyra pågående transformationsprojekt i Skåne: Varvsstaden och Skofabriken i Malmö, Maria Magle i Lund samt Spritfabriken i Eslöv. Rapporten konstaterar att projekten inte alltid förväntas vara ekonomiskt lönsamma utan också handlar om ”good will”.
– Man vill profilera sig som företag och visa att man värnar om miljön. Det är bra för varumärket. Dessutom finns en efterfrågan hos vissa hyresgäster, både företag och privatpersoner, att bo mer miljömässigt. De är beredda att betala för detta mervärde, säger Niclas Andersson.
Forskarna framhåller särskilt vikten av dialog och att bygga förtroende mellan parterna, främst mellan myndighet och byggherre, men också kring riskfördelning mellan byggherre och entreprenör.
– Utan en dialog med ömsesidig respekt för varandras svårigheter går det inte eftersom det inte är lika strömlinjeformat som ett nybygge, säger Niclas Andersson.
– Ett konkret exempel är att man ibland blir tvungen att göra avsteg från vissa energikrav eftersom de inte går att uppfylla i gamla byggnader. Här är det tydligt att resultatet påverkas av vilken kommun man bygger i och vilken relation man har med stadsbyggnadskontoret. Båda parter måste ge och ta för att det ska bli ett bra resultat, säger Karin Staffansson Pauli.
