Kontorsvakanserna är fortsatt höga, samtidigt som efterfrågan på hotell växer. Att pröva en ny användning av fastigheten kan öka nyttjandet och ge mer stabila intäkter över tid. Att konvertera till hotell handlar inte bara om att byta funktion. Det är en annan affär.
– Vi börjar alltid i affären, säger Stefan Tjäder, arkitekt och medgrundare på Krook & Tjäder. Vad är möjligt i byggnaden och vad skapar värde över tid? I många fall visar det sig att moderna kontorshus har planmått och strukturer som fungerar väl för hotell.
Värdeutveckling i fastigheten
Kontorsmarknaden präglas idag av kortare kontrakt, omförhandlingar och återkommande hyresgästanpassningar. Hotell bygger istället på långsiktiga operatörsavtal och en mer kontinuerlig drift.
– Skillnaden är tydlig, säger Stefan. Hotellavtal ligger ofta på 15–20 år, jämfört med 3–5 år för kontor. Det ger en stabilare intäktsbas och minskar behovet av återkommande ombyggnader. På sikt får du också en mer förutsägbar värdeutveckling i fastigheten.
Bra förutsättningar
Många kontorsfastigheter rymmer större potential än vad som används i dag. Men värdet uppstår först när byggnaden fungerar i sin nya logik.
– Det handlar om att få rätt struktur från början, menar Sofie Hedin, arkitekt på Krook & Tjäder. Antalet rum, hur flödena fungerar och hur publika ytor kopplas till intäktsytor påverkar både drift och lönsamhet.
I många fall är förutsättningarna bättre än väntat. Äldre detaljplaner tillåter ofta hotell inom kontorsändamål, vilket öppnar för fler möjliga lägen.
Helhet som stärker affären
Hotell utvecklas sällan som en enskild funktion. De blir istället en del av en större helhet där flera verksamheter samverkar och stärker affären.
– Idag rymmer hotell ofta både restauranger, co-working, spa, gym och konferens, säger Stefan. Det innebär att byggnaden bär flera intäktsströmmar och används under större delar av dygnet än en vanlig kontorsfastighet.
När funktionerna kopplas ihop förändras byggnadens roll. Ett eget kundunderlag växer fram i huset, och fler skäl att stanna kvar stärker varje verksamhet samtidigt som platsen utvecklas till en tydligare destination.
– Hotellet blir navet i en större helhet, säger Sofie. När funktioner som restaurang, arbete och möten integreras skapas en miljö som används av både gäster och människor i staden. Det är i det samspelet som byggnaden och platsen får bärighet över tid.
