Fastighetsfinansieringsmarknaden är fortsatt aktiv, men villkoren skiljer sig tydligt beroende på bolagens finansiella situation och historik.
– Vi ser en marknad där bolag med stark balansräkning eller gediget track record får tillgång till extremt konkurrenskraftiga finansieringsvillkor medan andra får kämpa i motvind. Några procent i belåningsgrad kan kosta flera hundra punkter i marginalskillnad, säger Viggo Bekker Ståhl, Head of Structured Finance & Debt Advisory på Colliers.
Även om fastighetsmarknaden visar vissa tecken på återhämtning, är kreditmarknaden fortsatt selektiv. Riksbankens senaste stabilitetsrapport lyfter fram företagsobligationernas ökade betydelse och den sårbarhet som finns kopplad till dessa. Finansinspektionen pekar samtidigt på risker för bolag med svag räntetäckningsgrad. Enligt Viggo Bekker Ståhl har skillnaden mellan olika typer av låntagare sällan varit mer märkbar, särskilt inom bostadssegmentet.
– De ”åtråvärda” kunderna märker det knappt, men för exempelvis bostadsutvecklare med pressad balansräkning är skillnaden i ränta mellan finrummet och farstun betydande. Byggnadskreditiv är fortfarande en trång sektor och de som saknar etablerad bankrelation möts av betydligt stramare villkor – om de ens får en offert, säger Viggo Bekker Ståhl.
Riksbankens statistik visar att svenska fonder fortsatt är viktiga aktörer i obligationsfinansieringen av fastighetsbolag. I den förra stabilitetsrapporten noterades att svenska fonder stod för cirka 60 procent av den emitterade obligationsvolymen. Den senaste rapporten understryker samtidigt att denna finansiering är känslig för snabba förändringar. Ett exempel är april 2025 då det noterades det största utflödet från dessa fonder sedan pandemin.
– Det innebär att kapitalet till stor del går till de största och de som av hävd anses vara de mest stabila aktörerna, medan andra har betydligt svårare att få finansiering, säger Viggo Bekker Ståhl. Vissa av de bolag som får nästintill gratis obligationer i Sverige har tillgångar som består av exempelvis sekundära kontor, vilka är betydligt mindre attraktiva och, om det alls går, mer kostsamma att finansiera i nästan alla andra delar av Europa och Nordamerika.
Finansinspektionen konstaterade i sin rapport från maj att obligationsmarknaden för fastigheter återhämtat sig, men att riskaptiten är känslig för förändringar. Den bilden delas av Viggo Bekker Ståhl.
– De flesta bolag räknade med att räntan skulle komma ner ordentligt innan fastighetsvärdena hann justeras. Nu sitter många fast i strukturer som inte riktigt håller. Har man inte en skara obligationsinnehavare eller en husbank som är eniga om vad kejsaren bär för kläder kan det fortfarande bli sämre. Det vi sett den senaste tiden, att obligationer sägs upp för betalning, visar att det finns flera problem att verka ut.
Obligationsmarknadens volym har ökat något under 2024, men det betyder inte att den fungerar utan friktion.
– Att obligationsvolymen ökar samtidigt som räntan är hög säger möjligen mer om nödvändighet än valfrihet. Det är inte ett styrketecken – det är ett tecken på att vissa aktörer emitterar till varje pris, eller för all del inte vet var annars de ska investera. Andra får inte tillgång alls. Det gör marknaden både mer selektiv och mer oförutsägbar, säger Viggo Bekker Ståhl.
Samtidigt har intresset för alternativa skuldprodukter ökat, särskilt whole loans och byggnadskreditiv. Enligt Viggo Bekker Ståhl är detta ofta ett sätt att hantera refinansieringar av projekt eller investeringar från perioder med högre värderingar.
– Här har det alternativa kapitalet verkligen flödat till, men det är ett svårnavigerat landskap för många låntagare. Vi ser att många betalar för mycket. Inte för att kapitalet inte finns, utan för att strukturen är fel eller bolagen inte har erfarenhet av sektorn, säger Viggo Bekker Ståhl.
