Att arbeta med bostäder innebär att arbeta med andra människors hem. I arbetsvardagen uppstår det ofta olika typer av sociala situationer som kan ställa hyresjuridiska frågeställningar på sin spets. Det kan handla om när man har rätten på sin sida gällande att forsla bort föremål som förvaras i trappuppgången, eller ta sig in i en lägenhet. Det innebär bl.a. att det redan från första dagen på jobbet är viktigt att ha en grundläggande förståelse för hyresjuridiken. Med kunskap blir det lättare att göra rätt från början och felbeslut med onödiga processer och negativa konsekvenser som följd kan förebyggas.
Vi stämde träff med Magnus Mellby, jurist med cirka trettio års erfarenhet, uppskattad föreläsare och ägare av Comulex Juristbyrå, och fick ta del av tips på hur man undviker onödiga juridiska konflikter och dess konsekvenser.
Anställda upplever större trygghet genom kunskap
Magnus har lång erfarenhet av att utbilda fastighetsbranschen. Magnus berättar att det på utbildningarna förenklat finns två typer av utbildningsdeltagare, de som inte har någon som helst tidigare juridisk kunskap och de som har kunskap sedan tidigare men samtidigt inser värdet i att uppdatera sin kunskapsbank.
– Gemensamt handlar det om att ha en översiktlig kunskap om vilka rättigheter och skyldigheter som parterna hyresvärd kontra hyresgäst har gentemot varandra. Genom att också veta vilka lagregler som gäller och hur de ska tillämpas i olika vardagliga arbetssituationer upplever de anställda en större trygghet i sitt arbete och undviker onödiga konflikter med kunderna, säger Magnus.
Magnus betonar vikten av att ha en grundläggande förståelse för hur verkligheten ser ut i medarbetarnas vardag och i bostadsområdet.
– Kunskap är makt, som man brukar säga.
Personligt ansvar och bortforsling av egendom från trapphusen är vanliga frågeställningar
Anställda i fastighetsbranschen har ett flertal regelsystem att förhålla sig till. Titeln spelar mindre roll, oavsett om man är bovärd, förvaltare eller vd har man i sin arbetsvardag nytta av att kunna och förstå hyresjuridiken. Det är också viktigt att tänka på att även t.ex. sommarjobbare och nyanställda medarbetare behöver ha en grundläggande förståelse gällande den juridiska komplexiteten.
Utöver hyreslagstiftningen påverkar t.ex. Lagen om skydd mot olyckor, Brottsbalken, Skadeståndslagen, Miljöbalken och inte minst GDPR jobbet i vardagen.
– Det hade varit enkelt att ha en lagstiftning att förhålla sig till, men många påverkar olika delar delvis beroende på situation. Olika lagsystem samverkar och då gäller det att få en överblick över detta, berättar Magnus.
De vanligaste funderingarna Magnus brukar få från kursdeltagare berör tillträde till lägenhet, vad man får och inte får göra med egendom som står i trappuppgången, vilka regler som gäller för förvaring av övergivet gods och vilket personligt ansvar som kan drabba den anställde själv om han eller hon skulle agera felaktig vid dessa ärenden. Det finns flera olika juridiska delar att ta hänsyn till, berättar Magnus.
Magnus svarar på de tre vanligaste frågorna
Men vad är då svaren på de där vanliga frågorna som många funderar över? Magnus summerar det så här:
När får den anställde ta saken i egna händer och magasinera eller kasta sakerna när egendom står i trappuppgången?
– Då egendom som finns i trappuppgången kan utgöra brandrisk ska såväl fastighetspersonal som de andra hyresgästerna i byggnaden se till att egendomen tas ur byggnaden. Krav på magasinering finns inte men kan vara lämplig (lagstöd – Lag om skydd mot olyckor 2 kap. 2 §).
Hur ska man som fastighetsägare hantera övergivet gods korrekt utifrån ett juridiskt perspektiv?
– Övergivet gods ska hyresvärden förvara i tre månader om hen kan komma i kontakt med ägaren, t.ex. genom att skicka en rekommenderad försändelse och be ägaren att hämta egendomen. Kan hyresvärden inte komma i kontakt med egendomens ägande är hen skyldig att förvara egendomen i sex månader. Därefter får hyresvärden göra vad hen vill med egendomen (lagstöd: 12:27 st 2 JB).
När får fastighetsägaren gå in i en lägenhet utan hyresgästens tillstånd?
– Fastighetsägaren får gå in i en lägenhet utan hyresgästens tillstånd om det föreligger en så kallad nödsituation (t.ex. brand, vattenläckage, livsfara för person/djur, skada på egendom) alternativt på myndigheters order. I övrigt får man aldrig gå in utan tillstånd från hyresgästen, eftersom denna har en exklusiv nyttjanderätt till lägenheten. Det är endast kontraktsinnehavaren som bestämmer vem som får vistas i lägenheten. Man måste vara säker på att ha hyresgästens uttryckliga tillåtelse att gå in i lägenheten, annars gör man sig skyldig till hemfridsbrott (lagstöd: 12:26 JB, samt 4:6 BB).
Håll dig uppdaterad – lagar och regler förändras
Det går inte att säga vilka delar inom hyresjuridiken som är viktigast att ha koll på, menar Magnus.
– Det är så många olika lagstiftningar som påverkar. Alla delar är viktiga att ha koll på. Helheten påverkar verksamheten och därmed kunderna och det är just därför man behöver en övergripande utbildning för att förstå helheten.
Däremot betonar han vikten av att regelbundet hålla sig uppdaterad.
– Som en gammal professor sa en gång i tiden ”för skulle man faktiskt komma ihåg en lagregel och dess korrekta innebörd så kan man ge sig den på att den har blivit ändrad.”, citerar Magnus skämtsamt men med ett allvar i botten.
Några sätt att hålla sig uppdaterad genom är att läsa branschtidningar, nyhetsbrev, dagstidningar och att ha örat mot rälsen genom att vara lyhörd generellt kring frågor som berör området.
– Det handlar om att ta sitt eget ansvar. Man bör även gå en repetitionskurs med några års mellanrum, säger Magnus.